জমির দলিল বের করার নিয়ম

অনলাইনে জমির দলিল বের করার নিয়ম | জমির দলিল সংক্রান্ত তথ্য

নতুন কোন জমি কেনার ক্ষেত্রে আমরা অনেকেই অনেক ঝামেলাতে পড়ি যেমন: এটা আসল মালিকের জমি কিনা?, আমি কিভাবে নিশ্চিত হবো জালিয়াতি করা হচ্ছে না আমার সাথে? আরো অনেক কিছু। এই ধরণের ঝামেলাতে যদি আপনি পড়তে না চান, তাহলে আপনাকে জমির দলিল বের করার নিয়ম জানতে হবে। সাধারণত আমাদের দেশে ৪ ধরণের ভূমির জরিপ হয়।

এর জন্যই জমির খতিয়ানের উপায় ভিন্ন ভিন্ন হয়ে থাকে, যেমন: সিএস খতিয়ান, এসএ খতিয়ান আরএস খতিয়ান ও পেটি খতিয়ান। আর খতিয়ানের মাধ্যমেই আপনি আপনার জমির মালিক বের করতে পারবেন। তো উপায়টি কি? আর সেই উপায়টি নিয়েই আমাদের আজকের আলোচনার বিষয়বস্তু। ক্রমানুসারে জমির দলিল বের করার নিয়ম আপনি দেখে নিতে পারবেন।

ভূমির মালিকানা বের করতে গিয়ে কি কিছু প্রশ্ন আপনাকে আপনার মালিকানা সম্পর্কে জানতে প্রতিবন্ধকতা তৈরি করছে? প্রশ্নগুলো কি এই ধরণের! ভূমি জরিপ কি? এটা কেন করা হয়? এতে কি কি উল্লেখ থাকে? কাগজপত্র কিভাবে সংরক্ষিত হয়? জমির দাগ বা খতিয়ান কি? জমির জিএল নাম্বার কি? জমির দাগ নাম্বার কি? মৌজা কি? দাগ নাম্বার থেকে খতিয়ান জমির দলিল বের করার নিয়ম এই সকল প্রশ্নের উত্তর আপনি এক এক করে এই ইনফোটিতে পাবেন।

আরো দেখুনঃ জমির হিসাব বের করার নিয়ম.

১. জমি রেকর্ড বা ভূমি জরিপ কি? (জমির খতিয়ান মালিকানা জানার উপায়)

কোন এলাকার আলাদা আলাদা ভূমি উপস্থিত থেকে সঠিক পরিমাপ বের করে জমির অবস্থান এবং আয়তনের পরিমাণকে একটি মৌজা নথিতে রূপান্তরিত করে ভূমির মালিক, কি পরিমাণ মালিকানা, জমির প্রকারভেদ (ধান, বাগান) ইত্যাদি খতিয়ান প্রদান করার নামই হলো ভূমি জরিপ বা রেকর্ড।

যদি জমির দলিল বের করার নিয়ম জানতে চান তাহলে প্রতিটি তথ্য আপনাকে সঠিকভাবে অনুসরণ করতে হবে। সেটা হতে পারে নতুন জমির কেনার ক্ষেত্রে বা পুরনো জমির নথি বের করতে।

২. মৌজা কি? (জমির দাগ নম্বর থেকে খতিয়ান বের করার উপায়)

জমি জরিপের একক হলো মৌজা। কতটুকু জমি নিয়ে একটি মৌজা গঠিত হবে তা কোন নির্দিষ্ট নিয়ম নেই। মৌজা নির্ধারণে অন্তত ২০০ একরের বেশি হতে হবে জমির পরিমাণ। ২০০ এর উপরের জমি নিয়ে একটি মৌজা হয়।

জমি জরিপের সময় প্রতিটি জেলা/উপজেলা/এলাকা এইভাবে ভাগ করা হয় প্রতিটি ভূমিকে। তারপর এর পরিমাপ বের করা হয়ে থাকে। প্রত্যেকটি ক্ষুদ্র ক্ষুদ্র পরিমাণকে মৌজা বলা হয়ে থাকে। এটি হতে পারে একটি গ্রাম নিয়ে গঠিত বা একাধিকা গ্রাম নিয়েও গঠিত হতে পারে। এটি সম্পূর্ণ নির্ভর করে পরিমাপের উপর গ্রামের উপর নয়। I

৩. জেএল নাম্বার কি? (খতিয়ান ও জমির দাগের তথ্য বের করা)

প্রতিটি মৌজাকে একটি এলাকাভিত্তিক নাম এবং ক্রমিক নম্বার দেয়া হয়। আর এই নাম্বারটিকে জেএল নাম্বার বলে বা জুরিসডিকশন লিস্ট নাম্বার বলে। জমির দলিল বের করার নিয়ম জানার জন্য আপনার এই জেএল নাম্বার বা সংখ্যাটি সম্পর্কে ধারণা থাকা জরুরি। প্রতিটি উপজেলায় এমন অনেকগুলো মৌজা থাকতে পারে এলাকাভেদে। যদি ৫০ টির মতো মৌজা থাকে তাহলে এগুলোর জেএল নাম্বার ক্রমানুসারে হবে ১ থেকে শুরু করে ৫০ পর্যন্ত। এই নাম্বারের মাধ্যমেই খতিয়ান তথ্য বের করা হয়।

৪. জমির দাগ নাম্বার কি? (দাগের মাধ্যমে জমির খতিয়ান)

জমির একটি খন্ড বা পরিমাপ বোঝানোর জন্য দাগ শব্দটি ব্যবহৃত হয়ে থাকে। জমির সীমানা নির্ধারণের সময় প্রতিটি মৌজা নকশায় জমির চিহ্নিত সীমানা শনাক্তের জন্য প্রতিটি জমিতে ভিন্ন ভিন্ন সংখ্যা বা নাম্বার দেয়া হয়। আর এই সংখ্যাকে দাগ বলা হয়। যাতে প্রতিটি জমিকে আলাদা করে চিহ্নিত করা যায় সহজেই। দাগ দেয়ার জন্য প্রতিটি জমিকে সরেজমিন ভালোভাবে দেখ প্রত্যেক মালিকের খুটি/আইল, সীমানার চিহ্ন দেখা হয়। তারপর এই দাগ নাম্বার দেয়া হয়ে থাকে। একে স্থানীয় ভাষায় খিত্তা বলা হয়।

অনলাইনে জমির দলিল বের করার নিয়ম

প্রযুক্তির এই বিপ্লবের যুগে সবকিছু সহজেই আমরা পাচ্ছি। ঘরে বসে আমরা বিদেশ ভ্রমণের অনুভূতি। পাচ্ছি। জমির দলিল বের করার নিয়মও সেক্ষেত্রে পিছিয়ে নেই। আপনি ঘরে বসেই অনলাইনে জমির দলিল বের করে নিয়ম দেখে নিতে পারবেন অন্যান্য তথ্য অনুসারে। কিভাবে আপনি অনলাইনে জমির দলিল বের করার নিয়ম দেখবেন তা একের পর এক সাজিয়ে তুলে ধরা হয়েছে নিচে। তাই আপনাকে শেষ পর্যন্ত চোখ রাখতে হবে তথ্যপূর্ণ এই আর্টিকেলটিতে, যেন খুব সহজেই জমির দলিল বের করার নিয়ম জেনে নিজে এবং অপরকে আসন্ন ঝামেলা থেকে রেহাই দিতে পারেন। I

জমির খতিয়ান/পর্চা কি? খতিয়ান তথ্য থেকে জমির দলিল বের করার নিয়ম(মালিকানায়) 

খতিয়ানের অপর নাম পর্চা। জমির দলিল বের করার নিয়ম জানার জন্য বা মালিকানা বের করার জন্য সরকারের কাছেও একটি দলিল থাকে, তাকে খতিয়ান বলা হয়। বিভিন্ন অঞ্চলে ভিন্ন ভিন্ন নামেও ডাকা হয় একে। বাংলাদেশের আইন অনুযায়ী সরকার খাজনা আদায়ের জন্য খতিয়ান তৈরি করে থাকেন। এই দলিলটি সরকারের কাছে থাকে। সরককারি নিয়মে ভূমি জরিপকালীন প্রতিটি জমিকে আলাদা ধাপ পার করতে হয় দলিল পেতে হলে। যা “বাংলাদেশ ফরম নং ৫৪৬২” তে উল্লেখ থাকে। এই নথিটিতে জমির মালিক আর দাগের বিবরণসহ সব কিছু থাকে।

এই দাগ ও মালিকানার মাধ্যমে জমির দলিল বের করার নিয়ম ও আসল মালিক কে তা জানা যায়। এই নথিটি প্রকাশ করার পর একটি কপি বা খসড়া মালিকদের দেয়া হয় যাতে করে তারা কোন ধরণের ভুল থাকলে তা তৎক্ষণাত সংশোধন করে নিতে পারেন, যাতে করে চূড়ান্ত খতিয়ান প্রকাশে কোন সমস্যা না থাকে। এই খসড়া খতিয়ানটিকে মাঠ খতিয়ানও বলে।

প্রথমেই আমরা জানবো খতিয়ান কি এবং কয় প্রকারের হয়ে থাকে

• বিএস খতিয়ান।
• এসএ খতিয়ান।
•  সিএস খতিয়ান।
• পেটি খতিয়ান।

১. বিএস খতিয়ান: ১৯৯৮-১৯৯৯ সালে যে শেষ ভূমি জরিপ করা হয় এবং এর কাজ এখনও চলমান তাকে বিএস খতিয়ান বলা হয়। একে মহানগর জরিপ ও বলা হয়। এতে সর্বসাকুল্যে ৯টি নিয়ম থাকে। এর গুরুত্বপূর্ণ দিকটি হলো যে এতে সব ধরণেরর জমির উল্লেখ থাকে, যেমন: বাগান, ধানের জমি ইত্যাদি।

২. এসএ খতিয়ান: এসএ খতিয়ানকে ইংরেজিতে State Acquisition Survey বলা হয়। এই পদ্ধতিটি হাতে লেখা হয়। প্রিন্ট কপি পাওয়া যায় না এটির এবং এটি এক পৃষ্ঠার খতিয়ান। জমির দলিল বের করার নিয়মের মধ্যে এটি একটি। সরকারি আমিনরা অফিসে বসেই এই জমির খতিয়ান করে থাকেন। তাই এটি এসএ নামে পরিচিত। অঞ্চলভেদে একে বাষট্টি খতিয়ান নামেও ডাকা হয়। জমিদাররা জমির ক্ষতিপূরণ দেয়ার জন্য এটি পরিচালনা করতেন। সরেজমিন গিয়ে খতিয়ানটি যাচাই করা হয় না তাই অনেক ধরণের সমস্যা হতে পারে এতে। ১৯৫০ সালে এই খতিয়ানের অহিনটি পাশ হয়।

৩. সিএস খতিয়ান: সংক্ষেপে সিএস খতিয়ান বা Cadastral Survey। ১৮৮৭ সালে শুরু হওয়া এই জরিপটি ১৯৪০ সালে শেষে সমাপ্তি হয়। কিন্তু পার্বত্য চট্টগ্রাম আর সিলেট জরিপের মধ্যে পরে না। বাঙ্গালী জমিদারদের সাথে পার্বত্য জমিদারদের বিরোধের ফল এটি। এই খতিয়ান একেবারে শুরু থেকে পর্যন্ত লম্বালম্বি হয়ে থাকে এবং দলিলে লেখা থাকে “বাংলাদেশ ফরম নং ৫৪৬৩”।

৪. পেটি খতিয়ান: অনেক সময় কিছু কিছু জমির জরিপ আলাদাভাবে বের করতে হয়। সমগ্রভাবে করা যায় না। এটিকে পেটি খতিয়ান বলা হয়। এই পদ্ধতিতে জেলা প্রশাসক সেটেলমেন্ট অফিসারের পদ গ্রহণ করে জরিপ করে থাকেন। নির্দিষ্ট একটি অংশকে আলাদা জরিপ করার নামই পেটি খতিয়ান।

আরো দেখুনঃ

• খতিয়ান বের করার নিয়ম.
• জমির দলিল বের করার নিয়ম.

খতিয়ানে উল্লেখিত তথ্যসমূহ 

• মৌজা নং, জেএল নং মৌজার ক্রমিক নং), দাগ নং, বাট্রা নং, এরিয়া নং, খতিয়ান নং ইত্যাদি। I
• নিজস্ব জমির বিবরণ
• অন্যান্য অধিকারসহ পথ চলার অধিকার।
• জমি দখলদারের নাম, ঠিকানা, পিতার নাম ও প্রজা বা দখলদারের শ্রেণী।
• জমির অবস্থান, পরিমাণ ও সীমানা (প্রজা কর্তৃক)
• জমির মালিকের নামহ, পিতার নাম ও ঠিকানা।
• এস্টেটের মালিকের নাম, পিতার নাম ও ঠিকানা।
• খাজনার পরিমাণ ও ২৮, ২৯, ৩০ বিধি অনুযায়ী নির্ধারিত খাজনা।
• গরু চারণভূমি, বনভূমি ও মৎস খামারের জন্য ধারণকৃত অর্থ
• খাজনা নির্ধারণের পদ্ধতির বিবরণ।
• ২৬ ধারা মোতাবেক ন্যায়সঙ্গত খাজনা।
• খাজনার বৃদ্ধিক্রমের বিবরণ (যদি থাকে)
• ইজারাকৃত জমির জন্য জমির মালিকের অধিকার ও কর্তব্য।
• প্রজাস্বত্ব বিষয়ক বিশেষ শর্ত ও তার পরিণতি।

অনলাইনে জমির দলিল যাচাই

আপনি কি জমি কেনার কথা ভাবছেন? কেউ আপনাকে জমির দলিল বুঝিয়ে দিচ্ছে কিন্তু আপনি তা ধরতে পারছেন না? বা জমিটি আসলেই সঠিক তথ্য দেয়া কিনা বা আসল কিনা বুঝতে পারছেন না তাহলে আপনাকে জমিটি সঠিকভাবে যাচাই করে নিতে হবে যে কোন সিদ্ধান্ত গ্রহণের আগে। জাল দলিল দিয়ে অনেকেই আজ জমি বিক্রি করে ক্রেতাকে ঝামেলায় ফেলছেন। যদি সকল প্রকার ঝামেলা থেকে রেহাই পেতে চান তাহলে আপনাকে কিছু বিষয় সম্পর্কে ধারণা রাখতে হবে।

জমির দলিল বের করার নিয়ম বা যাচাই করার নিয়ম নিয়ে এখনে আমাদের আলোচনার বিষয়।

প্রত্যেকটি জমির আলাদা আলাদা দলিল থাকে। বিক্রিত দলিল, ভূমি উন্নয়ন কর, পোর্চা এগুলো সবই দলিল। শেষের যে দলিলটি আপনি হাতে পাবেন প্রথমে আপনার কাজ হবে আগের দলিলগুলোর সাথে এটিকে মিলিয়ে দেখা যে সকল তথ্য এক কিনা!! তারপরের কাজ হলো মূল দলিলের সাথে মিলানো যাকে ভায়া দলিলও বলা হয়ে থাকে। এর থেকেই পরবর্তী দলিলগুলো তৈরি করা হয়।

ধরুন, আপনার জমিগুলো ২০১২ সালে ২২০ নম্বরে রেজিস্ট্রেশন করা হয়েছিল। এরপর আপনি জমিটি ২০২০ এ ২৯০ নম্বর দিয়ে রেজিস্ট্রেশন দলিল করে বিক্রি করলেন তাহলে ২২০ নম্বর দলিলটি হচ্ছে আপনার মূল দলিল।

দলিল যার কাছ থেকে কিনছেন তার সঠিক নাম, ঠিকানা, পোর্চা নম্বর, জেএল নম্বর সব ভালোভাবে যাচাই করে দেখুন ঠিক আছে কিনা। আপনি যেই জমিটি কিনছেন তার দাগ সংখ্যা থেকে পোর্চাটি (খতিয়ান) মিলিয়ে দেখুন সঠিক কিনা। অনেকে জমি বিক্রির সময় পূর্বের দলিলের থেকে পরের দলিলে বেশি ভূমি দেখিয়ে থাকেন। তাই যাচাই করে দেখুন খতিয়ান নম্বরটি ঠিক নাকি ঝামেলা আছে।

জমির যেই ম্যাপ থেকে এর সাথে দাগের নম্বর ঠিক আছে কিনা তা মিলিয়ে দেখতে হবে। অনেকে জমি বিক্রি করছে একটা কিন্তু জমির প্লট দেখাচ্ছে আরেকটা। তাই ম্যাপের সাথে জমি মিলিয়ে নিন।

আগের খতিয়ানগুলোর সাথে শেষের যে খতিয়ান সেটি মিল আছে কিনা যাচাই করে দেখতে হবে। যদি মিল না থাকে তাহলে বুঝতে হবে এখানে সমস্যা আছে। ভূমির দাগ সংখ্যা থেকে খতিয়ানটি বের করে দেখুন। যদি আপনি বিষয়টি না বুঝেন তাহলে অভিজ্ঞ কারো সাহায্য নিন। খারিজকৃত জমির যে খতিয়ান আছে সেই অনুযায়ী পোর্চার দাগের সর্বমোট জমির পরিমাণ ও বাকি অবশিষ্ট জমির পরিমাণ যোগ করতে হবে। এই যোগফলের ফলাফল কম হয় না বেশি তা দেখতে হবে। বেশি হলে অতিরিক্ত জমি দাবি করা যাবে না।

জমির সার্টিফাইড কপি জেলা প্রশাসকের রেকর্ড রুম হতে সংগ্রহ করতে হবে। এটা শুধু এখানেই আপনি পাবেন। জমিটি সত্যায়িত্ব হলেই আপনি সার্টিফাইড কপি পাবেন। এসব বিষয় জানার জন্য আপনাকে জমির দলির বের করার নিয়ম জানতে হবে।

যিনি জমি বিক্রি করছেন সেটা ব্যাক্তির ক্রয়কৃত জমি নাকি ওয়ারিশের অথবা দান কিনা যাই হোক সে সম্পর্কে যাচাই-বাছাই করুন। যদি ক্রয়কৃত বা দান হয় তাহলে মূল মালিকের কাছ থেকে সঠিক তথ্য সংগ্রহ করে তবেই জমি কেনার সিদ্ধান্ত নিন। অনেক সময় আমরা দেখতে পাই যে, ঝাল “পাওয়ার অব অ্যাটর্নি” একটি দলিল দেখিয়ে জমি বিক্রির করে থাকেন। তাই এসব ঝামেলা এড়াতে আপনাকে মূল মালিককে বের করে যাচাই করে দেখতে হবে।

জমি নিয়ে যদি কোন মামলা চলে তাহলে অনেকেই এইসব ঝামেলা এড়ানোর জন্য চুপিসারে জমি বিক্রি করে দেন তথ্য গোপন করে। এরকম কোন কিছু আছে কিনা তা খোঁজ নিয়ে দেখুন। নির্দিষ্ট জমির আশেপাশের জমির যারা মালিক আছেন তাদের কাছেও আপনি সঠিক তথ্য পাবেন।

জমির বিষয়ে কখনোই তৃতীয় ব্যাক্তির দ্বারস্থ হবেন না। যাকে সহজ বাংলায় দালাল বলে থাকি আমরা। কারণ এসব দালাল চাইবে আপনি আসল তথ্য না জেনেই জমিটি ক্রয় করুন। তাই সকল কাজের সরাসরি নিজে করবেন।

জমির দলিল সংক্রান্ত তথ্য

উপরে উল্লেখিত অনলাইনে জমির দলিল বের করার নিয়ম এবং অনলাইনে জমির দলিল যাচাই করা ছাড়াও আরো কিছু বিষয় থাকে আপনার জমি সংক্রান্ত যা আপনার দলিলে প্রয়োজন হয়ে থাকে।

জমির দলিলের কপি তোলার নিয়ম

মূল দলিলটি রেজিস্ট্রি অফিসেসস নিয়ে গিয়ে দলিলের সাল, নম্বর, বালাম বইয়ের কততম পৃষ্ঠায় নকল করা হয়েছে এইসব তথ্য দিয়ে আবেদন করলেই আপনি দলিলের নকল বা কপি তুলতে পারবেন।

সূচিবহি তল্লাশ এবং রেজিস্টার বহি পরিদর্শনের নিয়ম

যিনি জমি কিনছেন যদি তার কাছে ভায়া দলিল না থাকে তাহলে তিনি জেলা প্রশাসকে অফিসে গিয়ে সূচিবহি তল্লাশি ও রেজিস্টার বহি দেখার জন্য আবেদন করতে পারেন।

দলিলের মূল কপি থেকে সার্টিফাইড কপি তোলার জন্য রেজিস্ট্রি বহি

অনেক সময় দলিল তল্লাশ করার দরকার হয়। জমির দলিল বের করার নিয়ম জানার জন্য আপনার এইহসব তথ্যও জানতে হবে। এইসব তল্লাশি দেখার জন্য আপনাকে সরকার নির্ধারিত ফি পরিশোধ করতে হবে।

আরো দেখুনঃ প্রত্যয়ন পত্র লেখার নিয়ম.

শেষ কথা: জমি ক্রয় বা বিক্রির ক্ষেত্রে সকল প্রকার ঝামেলা এড়িয়ে যেতে হলে আপনাকে খতিয়ান, মালিকানা সকল বিষয় সম্পর্কে একেবারে পণ্ডিত না হলেও সাধারণ ধারণা থাকা জরুরি। যেন যেকোন মুহূর্তে আপনি সুনিশ্চিত সিদ্ধান্ত নিতে পারেন। তাই ভূমি বিষয়ক তথ্য আরো পেতে আমাদের ওয়েব সাইটে চোখ রাখুন ও আপনার মূল্যবান মতামতটি আমাদের সাথে শেয়ার করুন।